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ITBI: como funciona o imposto sobre a compra e venda de imóveis

A compra de um imóvel abrange gastos que vão além do valor do bem em si, e um deles é o ITBI, imposto municipal que incide sobre as transações imobiliárias.

Na maioria das vezes, esse imposto está associado à compra e venda de imóveis. Mas é possível que ele esteja presente também em situações que envolvam planejamento patrimonial e sucessório. Nesse caso, dependendo do patrimônio, há como evitar a sua incidência com a criação de uma holding patrimonial adequada.

A seguir, veremos os principais aspectos relacionados ao ITBI: como funciona, quem deve pagar, situações em que é possível isentar a cobrança e mudanças importantes trazidas pela Reforma Tributária. Continue a leitura e confira todos esses pontos.

O que é ITBI?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo da esfera municipal, que incide quando acontece uma compra e venda imobiliária. 

“Sempre que há uma operação onerosa que envolva imóveis – compra e venda, cessão ou dação em pagamento  – teremos a incidência do ITBI”, explica a advogada tributarista Juliana Assolari, sócia do Lassori Advogados.

Ou seja, sempre que alguém adquire um imóvel, seja uma casa, um apartamento (inclusive na planta) ou mesmo um terreno, precisa pagar o ITBI no momento do registro do bem em cartório.

E para que serve o registro em cartório?

Uma negociação imobiliária envolve diferentes etapas. Depois de assinado o contrato de compra e venda, o próximo passo é levar o documento no cartório de registro de imóveis para que o bem possa ser transferido para o comprador, e é nesse momento que se deve pagar o ITBI. 

Se o pagamento do tributo não for feito, essa transferência não acontece, pois o cartório não fará o registro do imóvel. 

Como funciona e quem paga o ITBI?

Dependendo de cada município, a alíquota do ITBI pode variar de 2% a 5%. 

A princípio, quem deve pagar esse imposto é o comprador do imóvel, salvo se existir algum acordo específico entre as partes envolvidas na negociação. O pagamento ocorre no município onde o imóvel estiver localizado, no momento da lavratura da escritura no cartório de registro de imóveis. 

Normalmente, podemos encontrar no site da respectiva prefeitura a guia para pagamento do imposto.

ITBI e ITCMD: qual a diferença?

Não é raro que exista certa confusão entre os dois tributos, pois ambos envolvem transferências de bens. 

Porém, o ITBI incide somente sobre transferências onerosas de imóveis e entre pessoas que ainda estejam vivas. Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), também conhecido como “imposto sobre heranças”, é devido nos casos de transferências de bens móveis, imóveis e direitos adquiridos por herança ou doações. 

Ou seja, no ITCMD não há ônus na transação e uma das partes pode já ter falecido, pois ele se aplica na transferência de bens aos herdeiros. Além disso, o ITCMD é um imposto de competência dos estados e do Distrito Federal, ao passo que a responsabilidade de cobrança do ITBI é dos municípios.

Base de cálculo do ITBI

Em alguns casos, a base de cálculo do ITBI costuma causar divergências. 

Segundo Juliana Assolari, alguns municípios começaram a exigir o pagamento com base no valor venal de referência, que é um valor de mercado fixado pela prefeitura. Isso fez com que muitos contribuintes começassem a reclamar, exigindo que o imposto fosse calculado considerando o valor da negociação, e não o de mercado.

Por exemplo, se o imóvel custou R$ 1 milhão e o valor venal de referência era R$ 1,5 milhão, o contribuinte estava obrigado a pagar o tributo com base em R$ 1,5 milhão, mesmo tendo pago menos pelo bem.

“Essa discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que fixou um tema determinando que a base de cálculo do ITBI não deve ser o valor de mercado, e sim o da transação. Se o município achar que o valor da transação está fora de mercado, poderá iniciar um processo administrativo para comprovar isso”, explica.

Veja o que diz a tese firmada pelo STJ:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

De acordo com a advogada, a mesma lógica (valor da transação em vez do valor de mercado) se aplica para um imóvel que é integralizado na holding patrimonial, conforme veremos a seguir.

ITBI na holding patrimonial

Via de regra, não incide ITBI quando alguém transfere imóveis para uma holding patrimonial, se os bens forem de uso exclusivo da família. Por outro lado, quando se trata de uma holding imobiliária – com mais da metade da receita originada da venda ou da locação de imóveis – será preciso pagar o tributo.

Em determinados casos, quando há imóveis de uso e destinados à renda, pode ser vantajoso criar duas holdings para separar o patrimônio, como explica Felipe Rei, sócio do Böing Vieites Gleich Mizrahi Rei Advogados. Com isso, é possível evitar o pagamento de impostos quando houver transferências entre os familiares.

“Quando há um valor considerável de receita com imóveis, podemos separar esses bens do restante do patrimônio e criar uma holding imobiliária para abrigá-los. Dessa forma, evitamos o ITBI nas transferências, e a tributação acontece só quando ocorrer venda ou aluguel dos bens”, diz o advogado.

Dá para ter isenção do ITBI?

Como o ITBI é um imposto de competência municipal, os municípios têm autonomia para legislar sobre ele. Isso inclui a determinação de alíquotas, isenções e descontos, segundo Waldir de Lara, CEO e fundador da LaraFy Consultoria e Contabilidade. 

“As regras podem variar significativamente de uma cidade para outra. Inclusive, existe a possibilidade de o ITBI ser gratuito, desde que haja lei no município onde se localiza o imóvel prevendo a isenção, mas isso é exceção”, diz o advogado.

Aquisição do primeiro imóvel

Waldir de Lara explica que, na aquisição do primeiro imóvel, todo comprador tem o direito a um desconto de 50% nas taxas de registro de escritura perante o cartório. Mas isso não inclui o ITBI.

“Seja pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o direito ao desconto abrange somente os emolumentos ou taxas do cartório. Esse desconto não atinge o valor do ITBI, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a lei municipal”, observa.

Mudanças no ITBI com a reforma tributária

Juliana Assolari observa que existem dois pontos a destacar sobre mudanças no ITBI com a reforma tributária: o momento de incidência do tributo e a base de cálculo dele.

Segundo o Projeto de Lei Complementar (PLP) 108/2024, aprovado na Câmara em 14 de agosto de 2024, o fato gerador do tributo passa a ser o momento que for firmado o instrumento particular.

“Por exemplo, na compra de um imóvel, o fato gerador do ITBI será da data da assinatura do contrato de compra e venda, e não no dia da liberação do contrato no cartório de registro”, explica a advogada.

Quanto à base de cálculo, o texto fixa o valor de mercado para pagamento do tributo, “valor este que, normalmente, é maior do que o da base de cálculo do IPTU”, diz Juliana.